Farklı borçlardan dolayı icralık olan kişiler, borçlarını ödemediği takdirde, taşınmazlarına el konulur. El konulan ya da diğer bir ifade ile haczedilen taşınmazların, paraya çevrilmesi gerekir. Çünkü alacaklı olan kurum ya da kişilerin alacakları, taşınmazlar ile değil, para ile ödenmelidir. Bundan dolayı taşınmazların icra yolu ile satılması ve bunun da usulüne uygun yapılması çok önemlidir. İcra ile yapılan satışlarda, tarafların hakları ve yükümlülükleri vardır ve bütün işlemler, bunlar dikkate alınarak, bunlara uygun bir şekilde yapılmalıdır.
Taşınmazların paraya çevrilmesi, sadece İcra Daireleri aracılığıyla yapılabilir. Farklı kişiler ya da kurumların bu işlemi yapması söz konusu dahi değildir. İcra Dairesi ise bu işlemi daha önceden duyurduğu yer ve zamanda, açık arttırma usulü ile yapar. İcra Dairesi, açık arttırmayı organize eder ve olabildiğince fazla kişinin katılması için yükümlülüklerini yerine getirir.
İçindekiler
İcra Dairesi, kanunda düzenlenmiş olan maddelere göre açık arttırmayı yapmak zorundadır. Alacaklının hacizli taşınmazın satılmasını talep etmesi ile süreç başlar ve 3 ay içinde işlemler tamamlanır. Fakat İcra İflas Kanunu’nda (İİK) yer alan maddeye göre 3 aydan sonra da satış gerçekleşebilir. Buradaki temel husus, taşınmazın olabildiğince yüksek bir bedelle satılmasıdır.
İcra Dairesi, taşınmazın satışının yapılacak yeri ve zamanı en az 1 ay önceden duyurmak zorundadır. Bunun için gazeteye ilan verilir ve elektronik ortamda da duyuru yayınlanır. Süreç böylece bir sonraki adıma taşınmış olur. Bu aşamada taşınmaz üzerinde hakkı olduğunu iddia edenler, 15 gün içinde bunu resmi bir belgeyle ispat etmek zorundadır. Açık arttırma için verilen ilanda, taşınmazın genel özellikleri ve diğer ayrıntıları da yer alır. Ayrıca taşınmazın ortalama fiyatı da belirlenir ve açık arttırmaya katılacak olan kişilerin bunun %20’sini teminat olarak yatırmaları gerekir. Açık arttırmaya girmek isteyenler için bu adım zorunludur ve teminatı yatırmayan kişilerin açık arttırmaya girmesi söz konusu dahi değildir.
İcra Dairesi, açık arttırma ile ilgili süreci başlattıktan sonra bunu resmi olarak alacaklıya, tapuya ve borçlu olan kişiye tebliğ eder. İcra Dairesi bu tebliğleri yapmazsa, İKK 124 ve 134.maddelerden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemiş sayılır. Bu durumda şikayet yolu ile açık arttırmanın iptali istenebilir. Bunun haricinde açık arttırmanın nasıl yapılacağı ve diğer hususlar ile ilgili şartnamenin hazırlanması gerekir. Bu da İcra Dairesi tarafından yapılır ve açık arttırmadan en az 10 gün önce herkesin ulaşabileceği bir noktadan duyurulmalıdır.
Satışı yapılacak olan taşınmaz üzerinde İcra Dairesi tarafından belirlenen fiyat, mükellefiyet ve diğer hususlarla ilgili şikayet yapılabilir. Belirlenen fiyata itiraz edilmesi durumunda, alacaklıların yeni bir bilirkişi talep etmesi gerekir. Eğer bilirkişi talep edilmez ve bunun için gerekli ücret yatırılmazsa, itiraz otomatik olarak düşmüş olur. Kıymet takdirine ilişkin itiraz, 7 gün içinde İcra Dairesi’nin bulunduğu yerdeki İcra Mahkemesi’ne yapılır. Gerekli olan ücretler de yine bu mahkemenin veznesine yatırılır.
Açık arttırma öncesinde yapılacak olanlar ve tarafların yükümlülükleri genel olarak yukarıda yer almaktadır. Söz konusu hususların tamamı İİK içerisindeki maddelere dayanır, bundan dolayı kanunda değişiklik olmadığı sürece bunlara uyulması gerekir. Ayrıca burada tekrar vurgulamak gerekirse, alacaklıların ve borçluların, İcra Dairesi tarafından takdir edilen kararlara itiraz hakkı vardır, fakat bunların temelinde somut gerekçelerin ve delillerin olması gerekir.
Açık arttırmadan önce elektronik ortamda teklifler verilebilir. Bu teklifler, taşınmazın tahmin edilen değerinin en az %50 fazla olması gerekir. Elektronik ortamda verilen teklif, açık arttırmanın başlangıç değeri olarak belirlenir. Açık arttırmanın yapılması için bu durum, zorunluluklardan birisidir. Bir diğer zorunluluk ise taşınmazın satılması sonrasında alacaklının borcunu karşılaması ve satış ve paylaştırma giderlerinden fazla olması gerekir.
Eğer yukarıda bahsedilen şartlar sağlanmazsa, ihale için yeni yer ve tarih belirlenir. İkinci açık arttırmada da benzer şartlar geçerlidir. Burada da şartların sağlanamaması durumunda, taşınmazın paraya çevrilme talebi düşer. Ayrıca ihaleye fesat karıştırılması ya da farklı nedenlerden dolayı şüphelerin oluşması, sürecin fesih edilme sebebidir.
Açık arttırmayı kazanan taraf, belirttiği rakamı hemen ödemek zorundadır. Eğer şartnamede aksi bir ifade yoksa bu durum bir zorunluluktur. Fakat İcra Dairesi müdürü, bir defa mahsus olmak üzere, kendi isteğine bağlı olarak ihaleyi kazanana parayı ödemesi için 10 günlük bir süre verebilir. Süre vermesi zorunlu olmayıp, tamamen kendi takdiridir. İhaleyi kazanan kişi, parayı nakit olarak ödemek zorundadır.
Para ödenmeden taşınmazın devri mümkün değildir. Ayrıca bu süre içinde taşınmaz, İcra Dairesi tarafından idare edilir. Para ödendikten sonra ise İcra Dairesi tapuya yazı yazarak, taşınmazın devrini gerçekleştirir. Taşınmazda kiracı ya da borçlu kişi varsa bunlara 15 gün süre verilir ve taşınmazın boşaltılması istenir. Boşaltılmadığı takdirde, zorla çıkarma işlemi yapılır.
Açık arttırmayı kazanan kişi, parayı zamanında ödemezse, bu durumda taşınmazın idaresi tekrar İcra Dairesi’ne geçer. Yapılacak yeni ihale ile ilk ihale arasındaki bedel farkı ve diğer masraflar ile bu masrafların faizleri, açık arttırmayı kazanıp, ödeme yapmayan kişiden tahsil edilir. Bu aşamadan sonra ise İcra Dairesi, açık arttırmada en yüksek ikinci teklifi yapan kişiye taşınmazı alması için teklif götürür. Eğer bu kişi de taşınmazı almazsa, ihale süreci baştan başlar.
Açık arttırma sonrasında elde edilen paradan önce masraflar ve ortak giderler tahsil edilir. Daha sonra ise kalan para, alacaklılara pay edilir. Böylece borçlu, borcunu ödemiş sayılır. Eğer buradan elde edilen para borcu kapatmazsa, yeni haciz uygulanması gündeme gelir.
Bu sürecin tamamı İcra Dairesi tarafından İİK’ya göre yapılır. Her evre, denetime açıktır ve alacaklılar ya da borçlular gerekli itirazları yapabilir.
