6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 339 maddesinden itibaren konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira hükümleri yer almaktadır. Burada da kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli olarak düzenlenebilmektedir. Kira sözleşmelerinin belirli süreli mi yoksa belirsiz sürelimi olması kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi amacıyla yapılacak ihbar/ ihtar/fesih bildirimlerinin süresi bakımından önem arz etmektedir.
Konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmeleri iki şekilde sona erer. İlk olarak TBK 347. maddesinde belirtilen bildirim yolu ile sonra ermedir. Burada belirli süreli kira sözleşmesinin varlığı halinde kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmaz ise sözleşme aynı şartlarla 1 yıl toplamda 10 yıl uzamış kabul edilir. Belirli süreli sözleşmede kiralayan ancak kiracı on yıllık uzama süresinden sonra uzayan her kira yılının bitiminden 3 ay önce fesih ihbarında bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Şunu unutmamak gerekir ki sözleşmeyi sona erdirmek amacıyla yapılan bildirimin geçerli olabilmesi için TBK 348. maddesine göre yazılı olma zorunluluğu vardır. Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyor ise kiracının sözleşmeyi sona erdirmek amacıyla yapmış olduğu fesih bildirimine kiracının eşinin de rızasının olması gerekmektedir aksi takdirde yapılan fesih bildirimi geçersizdir.
Kira Sözleşmesinin Dava Yolu İle Sona Ermesi
Kiraya verenden kaynaklı sebepler: TBK 350. Maddesinde belirtildiği üzere gereksinim, yeniden inşa ve imar:
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus kiracıya yapılması zorunluluk arz eden bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığıdır. İkinci olarak söz konusu gereksinimin gerçek ve samimi aynı zamanda zorunlu ve sürekli bir ihtiyaç olup olmadığıdır.
TBK 351. Maddesinde Belirtilen Yeni Malikin Gereksinimi
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Burada da dikkat edilmesi gereken iki husus vardır. İlk olarak yapılan fesih bildiriminin şekil ve süre şartına uygun olup olmadığıdır. Şekil ve süre şartına uygun olmayan fesih bildirimleri geçersiz olacağından yeni malik fesih bildirim süresini de kaçırmış ise artık TBK 351’ e göre değil TBK 350. maddesine göre fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. İkinci önemli husus: kiracı ile kiraya veren kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilemeyeceğini tapu kaydına şerh vermişler ise bu şerh doğrultusunda taşınmazı yeni alan malik TBK 351’ e göre sözleşmeyi feshedemeyecektir.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler TBK 352/1 Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus kiracının baskı altında olmadan söz konusu tahliye taahhüdünü imzalamış olmasıdır. Bu sebepten dolayı hem kanunu ilgili maddesi hem de Yargıtay ilgili hukuk dairesi tahliye taahhüdüne ilişkin sözleşmenin, kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonra imzalanmış olma şartını getirmişleridir. Kiralanın tesliminden önce, kira sözleşmesinin içerisinde bir madde olarak kararlaştırılan ya da kira sözleşmesi ile birlikte aynı tarihte imzalanan tahliye taahhüdü sözleşmesi geçerli olarak kabul edilmemektedir.
TBK 352/2 İki Haklı İhtar: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Burada dikkat edilmesi gerek ilk husus kiracıya yapılacak olana bildirimin yazılı olmasıdır. Yazılın olmayan sözlü yapılan bildirimler geçerli değildir. İkinci husus ödenmeyen birden fazla kira bedeli için çekilen ihtar 1(bir) ihtar olarak kabul edilecektir. Bu maddeye göre tahliye davası açabilmek için ayrı aylara/dönemlere ait ödenmeyen kira bedelleri için ayrı ayrı ihtar çekme zorunluluğu bulunmaktadır. Farklı kira yılı içerisinde çekilen iki farklı ihtar kanunun aradığı iki haklı ihtar şartını oluşturmamaktadır. Aynı kira yılı içinde ödenmeyen kira bedellerine ilişkin ayrı ayrı iki ihtar çekilme si gerekmektedir. Üçüncü husus kira bedelinin büyük bir kısmının ödenmiş cüz i bir kısmının ödenmemiş olması halinde ödenmeyen kısma ilişkin çekilen ihtar Yargıtay içtihatları doğrultusunda hakli ihtar olarak kabul edilmemektedir.
TBK 352/3 Kiracının Konutunun Bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Bu madde konut olarak kullanılan taşınmazlara ilişkin yapılan sözleşmelerde geçerlidir. Burada dikkat edilmesi gereken ilk husus kira sözleşmesi yapıldığı sırada aynı ilçe ve belde belediye sınırları içinde konut olarak kullanılabilecek bulunması gerekmektedir. İkinci husus kiracı veya eşine ait konutun bulunduğunun sözleşme yapıldığı sırada kiraya veren tarafından bilinmiyor olması gerekmektedir. Eğer ki kiraya veren kiracı veya eşine ait konutlarının bulunduğundan haberi var ise bu madde fıkrasına dayanarak tahliye davası açamazlar aksi takdirde art niyetli kabul edipli davaları ret edilir.
