İcradan Satılan Ev, Arsa, Tarla Almanın Riskleri

İcra takibi, borçluların borcunu ödememesi nedeniyle alacaklı tarafından başlatılır. Alacaklı, icra takibini kesinleştirmek amacıyla borçluya bir ödeme emri gönderir. İcra takibi kesinleştikten sonra alacaklı borçluya ait araç ve gayrimenkulleri İcra Müdürlüğü tarafından alacağını karşılamaya yeter miktarını haczettirebilir. Borçlunun, icra borcunu ödememe konusunda ısrar etmesi halinde alacaklının talebi üzerine borçlunun haczedilen menkul ve gayrimenkul malları icra müdürlüğü tarafından düzenlenen ihalede açık arttırma ile satılabilir.

Bu kapsamda piyasadan daha düşük fiyatlarla araba, gayrimenkul almak isteyen vatandaşlar, icra müdürlüklerinin düzenledikleri bu açık arttırmaları takip ederler. Özellikle ev, arsa veya tarla gibi gayrimenkulleri satın almak isteyen vatandaşlar bu açık arttırmalar sayesinde rayiç bedelinden çok daha düşük fiyatlara bu gayrimenkullere sahip olabilirler. Her ne kadar İcra Dairesi aracılığıyla satılan bu taşınmazları satın almak avantajlı gibi görünse de bu yolla taşınmaz satın almanın birtakım riskleri de mevcuttur.

İcra Dairesi tarafından satılan bu taşınmazları satın almadan önce dikkat edilmesi gereken bazı hususlar ve göz önünde bulundurulması gereken masraflar vardır. İcradan satılık ev, arsa veya tarla almayı düşünenlerin karşılaşabilecekleri olumsuzlukları düşünerek size dikkat etmeniz gereken hususları derledik.

İcradan Ev, Arsa veya Tarla Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

1. İhaleye Girerken İlgili İcra Dairesinden Taşınmazla İlgili Bilgileri İnceleyin

• İcra Dairesinin düzenlediği bu ihaleler hem icra dairelerinde hem de gazetelerde ilan edilerek ilgililere duyurulur. Son zamanlarda internetin yaygınlaşması ile beraber bu tarz ilanların yapıldığı bazı internet sitelerinde açık arttırma duyuruları yayınlanır. Bu kapsamda icradan ev, araba, arsa almak isteyenler bu tarz internet sitelerini takip etmelidir.
• İnternet üzerinden ihaleleri takip edip ihaleye katılmak isteyen vatandaşlar mutlaka ilgili icra dairesine gitmeli ve cüzi bir meblağ karşılığında ihale şartnamesini, tapu kaydını ve kıymet takdiri raporunu incelemelidir. Zira internet sitelerinde tüm bu resmi bilgiler yer almayabilir alsa bile resmi makamlardan alınan bilgiler gerçeği yansıtmayabilir.
• İhalesine girilmesi düşünülen taşınmazın ilanı dikkatli bir şekilde incelenmeli ve taşınmazın hisseli olup olmadığı veya üzerinde rehin bulunup bulunmadığına da dikkat edilmelidir. Ayrıca ihaleye konu taşınmazın değeri hakkında endişeleriniz varsa civardaki emlakçılara danışmakta ve taşınmazın ortalama değerini öğrenmekte fayda vardır. Aksi halde taşınmazın değerinden yüksek bir teklif verilerek uygun fiyata taşınmazın sahibi olabilecekken daha zararlı çıkılabilir.
• İcradan bu taşınmazları almaya karar verdiyseniz mutlaka taşınmazın satış dosyasını, iskân durumunu, imar vaziyetini ve imar planını konusunda tecrübeli bir avukata inceletip değerlendirmenizi öneririz. İhaleye giriş kararı tüm bu incelemeler yapıldıktan sonra verilmelidir.

2. Taşınmazı Bizzat Görün

İcra Dairesinin düzenlediği ihaleler aracılığıyla konut, arsa veya tarla gibi bir taşınmaz satın almak isteyenler ilgili satış dosyasında bilirkişi kurulu tarafınca taşınmazın değerini saptayan raporu dikkatle incelemelidir. Bu raporda taşınmazla ilgili en temel bilgiler bulunmaktadır. Ancak sadece bu raporu incelemekle yetinilmemeli rapor incelendikten sonra taşınmazın kendisi de bizzat görülerek bilirkişi raporu ile uyumu teyit edilmelidir.

3. Taşınmazı Satın Almak İçin Ödenecek Vergileri Unutmayın

Öncelikle icra ihalesine katılmak için taşınmazın tahmin edilen bedelinin %20si oranında bir teminat ödemeniz gerekir. Bu nakit olarak ödenebileceği gibi bankadan teminat mektubu alınarak da ödenebilir. İhalede vereceğiniz teklif dışında ise taşınmazla ilgili birtakım vergilerin alıcı tarafından ödendiğini unutmamalısınız. Taşınmazın satışı size yapıldıktan sonra, bedelin tamamlanması için icra memurunun size vereceği 7-10 günlük süre içinde taşınmazın KDV’sinin, damga vergisinin ve tellaliye bedelinin de ödenmesi gerekmektedir. Bu bedeller için ayrıca süre verilebilse de uygulamada tellaliye ücreti peşin alınabilmektedir. Taşınmazın alınması halinde, alıcı:

• 150 m²’ye kadar olan konutlarda %1; diğer taşınmazlarda (arsa ve tarla) %18 KDV
• ‰ 4,5 Damga Vergisi
• %1 Tellaliye bedeli ödemek zorundadır.

Kararınızı verirken bu bedelleri de taşınmaz için ödenecek bedele dahil ederek kararınızı vermekte fayda vardır.

4. İcralık Taşınmazların Tapu Masrafları

Satışın yapıldığı tarih itibariyle 7 günlük bir süre içinde alacaklı, borçlu veya ihaleye girenlerden biri ihalenin feshini talep edebilir. Şayet bu süre içinde herhangi bir fesih talebi olmazsa satıştan itibaren 15-20 günlük süre sonunda taşınmaz artık adınıza tescil edilebilir hale gelir. Ancak bu tescil esnasında çıkan tapu harç ve masraflarının alıcıya ait olduğu unutulmamalıdır.

5. İhalenin Feshi Davası Açılması Riski

Yukarıda da belirtildiği üzere satıştan sonra eski ev, arsa veya tarla sahibi ihalenin feshini talep edebilir. Genelde fesih talebi sebepleri, taşınmazın değerinin doğru belirlenmediği veya ihalenin sağlıklı şartlarda yapılmadığıdır. Bu durumda ihalenin feshi davası açılır ve siz de davalı olarak davanın tarafı haline gelirsiniz. Bu davalar temyiz süreci ile birlikte 2-3 yıl sürebilmektedir. Davalar icradan taşınmazı satın alan lehine sonuçlansa da bu süreç, icradan ev, arsa veya tarla almak isteyenlerin göze alması gereken bir süreçtir.

6.İcradan Taşınmaz Satın Almak İçin Bankadan Kredi Çekme Problemi

İcradan taşınmaz almak isteyenlerin bankadan bunun için kredi alamayacağına dair kesin bir karar olmamakla birlikte bankalar icralı satışların usulü ve riskleri dolayısıyla kredi vermemeyi tercih ediyorlar. Hem kamu bankaları hem de özel bankalar aynı sebepten ötürü icralı işlemlerde kredi vermekten imtina ediyor. İhalenin feshi ihtimali ve olası dava süreçleri bankalar için risk oluşturduğundan, yapılacak herhangi bir satış sonradan iptal edilebileceğinden kredinin de iptal olma ihtimali bankalarında kredi verme ihtimalini olumsuz etkiliyor. Bu sebeple icradan taşınmaz satın almak isteyenlerin bu hususta bankadan kredi çekemeyecek olmalarını da göz önünde bulundurması gerekiyor.

İcradan satılan ev, arsa veya tarla için fiyat teklifi vermeden önce bu hususlara dikkat etmenizi ve bu doğrultuda karar vermenizi tavsiye ederiz.

Konu ile alakalı altta bulunan diğer yazımıza bakabilir siniz.