Türkiye’de her gün birçok sayıda menkul ya da gayrimenkul mal, borçlunun borcunu ödeyememesi sonucunda haciz işlemlerine konu olup el konularak icradan satışa çıkartılmaktadır. Satışa çıkartılan bu mallar değerinin oldukça altına satılabilmekle birlikte alıcıların avantajlı olması kadar satışta dikkat etmeleri gereken birkaç husus olduğu da gerçektir.
Katılmayı planladığınız ihale öncesinde almayı düşündüğünüz malların vasfı oldukça önemlidir. Bu nedenle satış öncesinde mutlaka satışa konu malların incelenmesi ve tanınması alıcı için daha sağlıklı bir karar almayı sağlayacaktır.
Peki bu satışlardan nasıl haberdar olunur? Satışa kimler hangi şartlarda katılabilir? İcradan menkul ya da gayrimenkul mal nasıl alınır? Satış esnasında ya da sonrasında nelere dikkat edilmelidir?
İhaleler icra dairelerinin ilan panolarında, resmî gazetelerde ve internet sitelerinde (https://esatis.uyap.gov.tr , https://www.ilan.gov.tr gibi.) icra dairesi dosya numarası ve satış gün-saatleri ile duyurulmaktadır. Satışa konu mal için iki ayrı gün belirlenir. Bunun nedeni ilk ihale günü satışa konu mal, kurul tarafından belirlenen tutarın altında satılamayacağı için, teklif verenler eğer bu tutarın altında bir teklif vermiş ise satış gerçekleşmemiş olur ve 2. güne kalır. Katılımcı her iki ihaleye de katılabilmektedir. Satışa katılabilmek için yapılması gereken öncelikle ihale kaynaklarından herhangi bir malın alımı için karar vermek ve harekete geçmek olacaktır.
- İcradan Gayrimenkul (taşınmaz) mal nasıl alınır? Şartları nelerdir? Karşılaşılabilecek sorunlar nelerdir? Alıcı neleri göze almalıdır?
Satışa öncelikle şahsınız adına ya da vekaleten katılabileceğinizi belirtelim. Satışa katılacak kişinin öncelikle;
- 18 yaşını doldurmuş (reşit) olması,
- Satışa konu taşınmazın değerinin %20’sini nakit ya da bankadan alınacak bir mektup ile karşılayabilmesi gerekmektedir. Bu para teminat bedelidir ve karşılayamaz iseniz ihale katılımcısı olamazsınız.
İhaleye katılmak isteyen kişi bu şartlara sahip ise nüfus cüzdanı (fotokopisi bulundurulması gerekir.) ile kolayca ihaleye başvuru yapabilmektedir. Taşınmaz satışları icra dairelerinin mezat salonlarında gerçekleştirilir, bu nedenle taşınmazın satılacağı yer ve saatte hazır bulunmanız ve ihale için satış bürosuna (her icra dairesinde satış bölümü mevcuttur) başvuru yapmanız gerekir. Satışına katılacağınız taşınmazı önceden belirlemeniz, bu taşınmazın özelliklerini ilgili icra dosyasında bulunan tapu sicil örneğinden bizzat incelemeniz, bilirkişi raporunu okumanız, mümkünse taşınmazı yerinde görmeniz lehinize olacağı gibi sadece ihale ilanını baz alarak ihaleye girmek sizin için dezavantajlı olacaktır. Bu nedenle taşınmazın tüm ayrıntılarının incelenmesi önemlidir.
Bunun için en önemli kaynak şüphesiz taşınmaza ait tüm ayrıntıların belirtildiği ve icra dosyasında yer alan bilirkişi raporudur. İcra dairesinden 1 adet ihale tutanağını önceden elinizde bulundurup doldurmanız da işlemlerinizin daha hızlı ve sağlıklı gerçekleşmesini sağlayacaktır. Şahıs olarak ikamet adresi göstermeniz; ayrıca şirket adına vekaleten ihaleye giriyor iseniz yanınızda imza sirküleri, yetki belgesi ve kaşe bulundurmanız gerekecektir.
Cebri İcra satışlarında ihale nasıl gerçekleşir?
- Satışlar açık artırma usulü ile gerçekleşir.
- Taşınmaz, değerinin %50 bedeli + satış masrafları olacak şekilde teklife sunulur. Taşınmaz en yüksek teklifi veren kişinindir. Verdiğiniz teklif evin gerçek değerinin altında ya da üstünde olabilir. Bu tamamen ihale esnasında verilen tekliflere bağlıdır. Satışa girecek kişi satış öncesinde taşınmaza kendince değer biçmeli ve satış esnasında bu değeri aşmadan ihaleye hâkim olmalıdır. Bu bağlamda icradan taşınmaz almak oldukça avantajlı olabilmektedir. Ancak taşınmaz evvelce belirtmiş olduğumuz gibi kurul tarafından belirlenen değerin altında bir fiyata satılamaz.
- Taşınmaz size değil başkasına ihale edildiyse bu durumda bahsedilen teminat tutarı kesintisiz iade edilecektir.
İhalenin size kaldıysa yapmanız gereken birkaç işlem mevcuttur. Ancak bilmeniz gereken bir konu vardır ki o da malın ihalesinde usulsüzlük olduğu iddiası ile açılan ‘’İHALENİN FESHİ DAVASI’’dır. Bu dava ihale günü sayılmaksızın ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde açılmalıdır. Dava açılması halinde ihalenin feshi gerçekleşir ise taşınmaz maliki olamazsınız ve yatırmış olduğunuz masrafı geri alamazsınız. Dava açılmamış ise ihale 7 gün sonra kesinleşir ve taşınmazın gerçek sahibi olursunuz. Ancak belli şartlarda bu davanın açılma süresinin 1 yıl olabileceği dikkate alınmalıdır. İhale kesinleşmiş ise yapılması gereken işlemler kısaca şöyledir:
- İhale bedelinin tamamını 10 gün içinde ilgili icra dairesinin hesabına (icra dosyasına) ödemeniz gerekir.
- 150 m2 üzeri değerler için ihale bedeli üzerinden %18, altındaki değerler için %1 KDV ödemeniz gerekir.
(%18’lik KDV oranı B.K.’nın 5.5.18 tarihli kararı ile %8’e düşürülmüş olup 31 Ekim 2018 tarihine kadar yapılacak olan teslimlerde geçerlidir.)
- İhale damga vergisini (binde 5,69), tapu harcının ½’sini (%2), tellaliye harcını (%1) ve taşınmazın teslimi yapılırken muhtemel masrafları karşılamanız gerekir.
(Tapu harcı B.K.’nın 5.5.18 tarihli kararı ile %1,5’a düşürülmüş olup 31 Ekim 2018 tarihine kadar yapılacak olan teslimlerde geçerlidir.)
Tüm harç ve vergiler icra dairesi tarafından ayrıca hesaplanır tarafınıza bildirilir. Açıklanan bu değerler ışığında satış öncesinde taşınmaz için fiyat belirleyip ödeyeceğiniz masrafları hesaplayabilir ve satışa girip girmemek konusunda kendinize yol çizebilirsiniz. Tüm masraflar karşılandıktan sonra icra dairesinden taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne tescil yazısı alınır ve tescil işlemleri yapılır. Artık taşınmazın gerçek sahibisiniz.
- İcradan Menkul (taşınır) mal nasıl alınır? Şartları nelerdir? Karşılaşılabilecek sorunlar nelerdir? Alıcı neleri göze almalıdır?
Taşınır mallar da aynı taşınmazlar gibi ihaleye konu edilmektedir. İhaleye katılacak kişinin aynı şartları sağlaması gerekmekle birlikte özellikle araç satışlarında ayrıca dikkat edilmesi gereken konu aracın özellikleridir. Aracın fiziki özelliklerinin yanında alıcı olacak kişinin mutlaka hasar kayıtlarını, borcu olup olmadığını, sigortasını kontrol etmesi gerekmektedir. İhale sonrasında aracın ruhsatı, muayene işlemleri, gerekli teçhizatlarının değiştirilmesi gibi işlemler düşünüldüğünde ayrıca masraf doğabilmektedir. Alıcı bu hususları göz önünde bulundurmalıdır.
Menkul satışları da genel olarak açık artırma usulü ile yapılmakla birlikte bu tür mallar adliye otoparkları, yediemin depo ya da otoparklarında muhafaza edildiğinden satışları da yerinde yapılmaktadır. İhalenin duyurulduğu portal üzerinde bu bilgiler tüm satışa çıkartılan mallar için aynıdır.
İhale yine malın değerinin %50’si üzerinden açılır ve en yüksek fiyatı veren kişi ihaleyi alır. Bunun dışında teklifler, adalet bakanlığının e-satış portalı (https://esatis.uyap.gov.tr) üzerinden verilebilmektedir. Bu teklifleri satış gününden 1 gün önce elektronik olarak verebilirsiniz. Yine ihale sonucu, aynı portal üzerinden açıklanacaktır. Ancak alıcı olacak kişi, elbette ki satışa konu malı yerinde görmenin hatta öncesinde dosyadan bilirkişi raporunu tüm ayrıntıları ile incelemenin kendi lehine olacağı gerçeğini unutmamalıdır. Bu nedenle yerinde satışa gidilmeli ayrıca alınacak mal hakkında yeterli bilgiye sahip olunmalı, kişi zararına olacak tüm hareketlerden kaçınmalıdır.
Taşınmazlarda olduğu gibi yine taşınır mallar için de ihalenin feshi davası açılması mümkündür. Bu husus dikkate alınmalıdır. Tüm taşınır mallar (taşıt ya da menkul) için ihale kesinleştikten sonra ihale alıcı yatırmış olduğu teminat dışında kalan ihale tutarını icra müdürlüğünün hesabına (icra dosyasına) 7 gün içinde yatırmak zorundadır.
Ödenecek KDV ve tellaliye ücreti sonrasında yine icra müdürlüğünden tescil yazısı alınması halinde araç ya da menkuller bulunduğu depodan alıcı tarafından teslim alınabilir. Teslim işlemleri esnasında yapılacak muhtemel masraflar da unutulmamalıdır. (hamal, nakliye vb.)
Bundan sonraki işlemler ise tamamen alan kişinin şahsi masrafları olacaktır. Araçlar için ruhsat çıkartıp araç muayenesi yaptırmanız, araçta yapılacak herhangi bir değişiklik varsa bunları karşılamanız gerekecektir.
